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18. Jul 2012 Bundesgerichtshof beerdigt Zwangsräumung

In den letzten Jahren hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits klargestellt, dass gegen sonstige in einer Wohnung/Haus befindlichen Personen, beispielsweise Untermieter, ein eigener Räumungstitel erforderlich ist, um die Zwangsräumung betreiben zu können.
Für den Vermieter bedeutete dies, dass er zuvor beim Mieter anfragen musste, ob noch weitere Personen in der Immobilie wohnen.
In diesem Fall musste der Vermieter diese Personen in die Räumungsklage miteinbeziehen, damit die anschließende Zwangsvollstreckung vom Gerichtsvollzieher erfolgreich durchgeführt werden konnte.

Was aber geschah, wenn der Mieter im Räumungstermin irgendwelche Personen präsentierte, mit der Behauptung, es handele sich um seine Untermieter?
In solchen Fällen von vorgeschobenen „Untermietern“ behalfen sich die Gerichte damit, dass sie von einem Verstoß gegen Treu und Glauben ausgingen und die Zwangsräumung aus dem lediglich gegen den (bekannten) Mieter gerichteten Räumungsurteil als zulässig erachteten.
Nun hat der BGH (ZMR 2009, 21) entschieden, dass selbst dann ein eigener Räumungstitel gegen den angeblichen „Untermieter“ erforderlich ist, wenn dieser offensichtlich lediglich zur Vereitelung des Räumungstermins vom Mieter präsentiert wurde, ohne das tatsächlich ein Untermietverhältnis vorliegt.

Die Zwangsräumung sei damit praktisch tot, zürnt der BWE-Landesvorsitzende, RA Thomas Fuhrmann (bwe-online.de), denn im Klartext bedeute dies, dass jeder Vermieter bei einer Räumungsklage gegen seinen Mieter damit rechnen müsse, dass dieser am Räumungstermin gleichsam aus der Wundertüte einen angeblichen „Untermieter“ hervorzaubere und der Gerichtsvollzieher darauf hin tatenlos wieder abziehe.
Selbst wenn man diese, ausschließlich zur Vereitelung der Zwangsräumung präsentierte – in der Regel vermögenslose – Person dann erneut verklage, werde der Mieter beim nächsten Räumungsversuch wieder einen neuen Untermieter präsentieren, was sich beliebig fortsetzen ließe.
Dem Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband (BWE) sind aus seiner Praxis bereits derartige Fälle bekannt, in denen findige Mieter sich auf diese Weise dauerhaft der Zwangsräumung entzögen.
Dies stelle, laut Fuhrmann, letztlich eine durch das oberste Zivilgericht abgesegnete Enteignung von vermietenden Eigentümern dar.
Dies stehe nicht mehr im Einklang mit dem verfassungsrechtlichen Vorgaben aus Artikel 14 GG (Eigentumsgarantie), da die Rechtsprechung bei der Auslegung des Rechts stets die Wertungen des Grundgesetzes zu beachten habe (mittelbare Drittwirkung der Grundrechte).

11. Jul 2012 Widerspruch bei Google-Street-View lässt Missbrauch zu

Gemäß den Widerspruchbedingungen bei Google-Street-View,  kann jeder Eigentümer bzw. Mieter gegen die Veröffentlichung Einspruch einlegen, mit der Folge, dass das gesamte Gebäude nicht im Internet erscheint.

Doch wer entscheidet letztlich darüber?

Rechtsanwalt Thomas Fuhrmann, Landesvorsitzender des Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes , weist auf einige Ungereimtheiten hin.

Laut den Widerspruchsbedingungen kann auch ein Mieter  Widerspruch gegen die Veröffentlichung der Gebäudeansicht erheben. Dann wird das gesamte Mietshaus, vielleicht gegen den Willen der übrigen Mieter und des Eigentümers, aus dem Netz genommen.

Oder wie verhält es sich bei Eigentümergemeinschaften?

Entsprechend den Informationen von Google wird, laut Fuhrmann, bereits nach dem Widerspruch von einem einzigen Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage diese unkenntlich gemacht, auch wenn die anderen Miteigentümer das gar nicht wollen.

Haben diese die Möglichkeit, wieder mit ihrer Wohnungseigentumsanlage bei Google-Street-View aufgenommen zu werden? Wohl kaum, da, wie Google in seinem Informationsblatt betont, bereits jeder einzelne Widerspruch zur unwiderruflichen Löschung des betreffenden Objektes führt. Dieses Ergebnis ist nur schwer nachvollziehbar.
Oder was passiert, wenn jemand das Haus seines Nachbarn / Konkurrenten “verschwinden“ lassen will.

Wie kann Google die Legitimation dieses unrechtmäßigen Widerspruchführers feststellen. Zwar geht zur Kontrolle eine Rückmeldung von Google an die Adresse desjenigen, der diesen Widerspruch führt; doch muss diese Adresse beispielsweise als Eigentümer nicht deckungsgleich mit der seines (zu löschenden) Mietshauses sein.

Da Google kaum die entsprechenden Grundbücher einsehen wird, ist so dem Missbrauch, laut Fuhrmann, Tür und Tor geöffnet.

Insgesamt gesehen, so Fuhrmann, bestehen somit erhebliche Unsicherheiten bei der Abwicklung, die noch einer rechtlichen Klärung bedürfen.

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04. Jul 2012 Schreie autistischen Kindes

Der Käufer einer gebrauchten Wohnung musste nach Einzug feststellen, dass das autistische Kind des Nachbarn, sich im Sommer tagsüber ständig durch Geräusche, die einen „Schreien oder Kreischen“ ähneln, bemerkbar machte.

Da dies den Käufer in seiner Ruhe störte, klagte er gegen den Verkäufer auf Rückzahlung von 10 Prozent des gezahlten Kaufpreises. Zwar sei die Wohnung unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft worden, doch habe es der Verkäufer - nach Ansicht des Käufers - unterlassen, ihn vor Abschluss des Kaufvertrags auf diese Umstände in der Nachbarschaft hinzuweisen.

Das Landgericht Münster hat in seinem Urteil vom 26.02.2009 die Klage abgewiesen, mit den Hinweis, dass Geräusche eines Kindes grundsätzlich keinen Sachmangel begründen, wobei es auch darauf ankomme, in welchen sozialen Zusammenhang diese Geräusche auftreten.

Da es dem Kind offenbar nicht möglich sei, sich anders zu artikulieren, sei bei dessen Nachbarn ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft erforderlich, um dem Behinderten ein Leben frei von vermeidbaren Beschränkungen zu ermöglichen. Auch eine Aufklärungspflicht des Verkäufers war nach Meinung des Gerichts nicht gegeben, da es sich bei dem Lärm des autistischen Kindes nicht um einen für den Kauf erkennbar entscheidungserheblichen Umstand handele.

Nach Ansicht des Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverbands (www.bwe-online.de) setzt diese Entscheidung die Linie der Rechtsprechung fort, dass einem behinderten Menschen der besondere Schutz der Gesellschaft zuzukommen habe. Denn eine solche Lärmbelästigung gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, da sie noch als sozialadäquat anzusehen sei.

Auch sei eine Schwerbehinderung eines Nachbarn ein höchstpersönlicher Umstand, der keine Aufklärungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer begründen könne. Wer also ein gesteigertes Ruhebedürfnis habe, sei gut beraten, beim Vertragsschluss ausdrücklich auf dieses hinzuweisen und selbst Erkundigungen in der Umgebung einzuholen.