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07. Feb 2014 Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen

Wenn Sie eine Immobilie vermietet haben, und Sie selbst in ihre Immobilie einziehen wollen, stellt sich die Frage: Kann ich meinen Mieter kündigen? Das ist mit einer Eigenbedarfskündigung möglich, für die der Gesetzgeber allerdings strenge Voraussetzungen aufgestellt hat. Dies erläutert Rechtsanwalt Thomas Fuhrmann vom Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband.

 

So könne man Eigenbedarf für sich selbst und Angehörige geltend machen. Hierbei sei zu beachten, wer Angehöriger ist. Dies seien die Kinder oder Eltern des Vermieters, Enkel und Geschwister, ggf. auch Personen, die für die persönliche häusliche Pflege oder den Haushalt gebraucht werden. Der Bundesgerichtshof hatte den Kreis der Angehörigen insoweit erweitert, als er die Neffen und Nichten des Vermieters dazu zählte. Aber auch für Personen, die nicht zu den genannten Angehörigen zählen, könne Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn zu diesen Personen eine enge familiäre Bindung besteht. Dies könne beispielsweise der Schwager sein, der zwar kein Angehöriger im Sinne der Eigenbedarfskündigung sei, aber dem gegenüber der Vermieter vielleicht eine besondere soziale und moralische Verpflichtung habe.

 

Der bloße Wunsch des Eigentümers oder eines sonstigen Berechtigten in die Immobilie einzuziehen, reiche nicht aus. Die Wohnung muss benötigt werden, wozu es vernünftiger und nachvollziehbarer Gründe bedürfe. Solche seien nach der Rechtsprechung, wenn beispielsweise die Wohnung oder das Haus als Altersruhesitz genutzt werden soll oder mehr Platz wegen Familiennachwuchs benötigt werde. Relevante Argumente für eine Eigenbedarfskündigung seien oft gesundheitliche Gründe, die z.B. den Umzug in eine kleinere Wohnung oder in eine Wohnung mit Aufzug oder seniorengerechter Ausstattung nötig machen. Ebenso von der Rechtsprechung aner-kannt sei, wenn der Sohn oder Tochter mit einem Lebenspartner zusammenziehen wolle und deshalb die Wohnung benötige oder wenn diese Personen heiraten wollen. Wenn der Vermieter somit die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötige und er auf einen der genannten Gründe verweisen könne, könne er das Mietverhältnis mit Erfolg kündigen, betont Fuhrman  n Die Kündigung müsse schriftlich erfolgen und die Gründe für den Eigenbedarf müssen detailliert angegeben werden. Die Kündigungsfristen hängen davon ab, wie lang der Mieter schon in der Wohnung sei. Grundsätzlich betrüge die Kündigungsfrist 3 Monate, sie verlängert sich nach 5 Jahren um weitere 3 Monate, also auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf insgesamt 9 Monate. Nicht zu empfehlen sei es, den Eigenbedarf nur vorzuschieben, wie es von manchen Vermietern getan werde, sie also Eigenbedarf vorgeben, um die Wohnung nach Räumung durch den Mieter anderweitig zu vermieten oder zu verkaufen. Merke dies der Mieter, kann es für den Vermieter teuer werden, da der Mieter dann unter Umständen Schadenersatzansprüche geltend machen könne.

27. Mär 2013 Keine Änderung bei den Aufbewahrungspflichten

Der Gesetzgeber hatte ursprünglich beabsichtigt, die Aufbewahrungspflichten für Geschäftsunterlagen bei Unternehmen von 10 auf 8 Jahre zu reduzieren, doch das geplante Jahressteuergesetz 2013 ist nicht in Kraft getreten. Somit gelten die bisherigen Aufbewahrungsfristen weiter. Danach müssen die meisten Geschäftsunterlagen weiterhin 10 Jahre aufbewahrt werden, wie Rechtsanwalt Thomas Fuhrmann vom Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband

(www.bwe-online.de) mitteilt.

Obwohl für bestimmte Abrechnungsunterlagen, auch für Geschäfts- und Frachtbriefe kürzere Aufbewahrungsfristen bestehen, empfiehlt es sich laut Fuhrmann, alle Belege Jahresweise zu archivieren und diese dann gemeinsam nach Ablauf der 10-jährigen Frist zu entsorgen.

 

Für alle Vermieter gilt ebenfalls die 10-jährige Aufbewahrungsfrist, da diese steuerlich wie Unternehmer behandelt werden. Hier ist zu beachten, dass das neueste einer Jahressammlung zugeführte Dokument für die Bestimmung des Ablaufs der Aufbewahrungsfrist und somit des frühestmöglichen Entsorgungstermins maßgebend ist.

 

Aber auch private Immobilieneigentümer müssen Rechnungen aufbewahren. Alle Rechnungen, Kontoauszüge und Überweisungsbelege über Handwerksleistungen an ihrer Immobilie oder ihrem Grundstück müssen 2 Jahre aufbewahrt werden. Die Handwerker sind, laut Fuhrmann, verpflichtet, ihre Kunden/Auftraggeber schriftlich darauf hinzuweisen.

05. Mär 2013 WEG-Verwalter sollte ohne Beschluss der Eigentümer den Hausmeister nicht fristlos kündigen

Grundsätzlich kann ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft deren Mitarbeiter fristlos kündigen, wenn der Ausspruch der Kündigung auf einen Beschluss der Wohnungseigentümer beruht oder wenn die Kündigung rechtlich wirksam wäre. Im vorliegenden Fall des Amtsgerichts Offenbach (Urteil vom 20.04.2012) lag weder ein Eigentümerbeschluss vor, noch war die Kündigung wirksam. Diese war vom Verwalter ausgesprochen worden, weil der Hausmeister sich geweigert hatte, einen Wochenenddienst zu übernehmen. Darüber hinaus hatte der Hausmeister bei dieser Auseinandersetzung über den Wochenenddienst den entsprechenden Mitarbeiter des Verwalters als? Blödmann? bezeichnet. Beide Anlässe waren nach Ansicht des Gerichts jedoch kein wichtiger Grund für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Zum einen ließ sich bei der Verweigerung der Übernahme des Wochenenddienstes auf Grund der vorgetragenen Tatsachen nicht erschließen, ob eine eventuell insofern ausgesprochene Weisung überhaupt rech
tmäßig war. Zum anderen muß eine grobe, dass heißt eine besonders schwere, kränkende Beleidigung, also eine erhebliche Ehrverletzung vorliegen Die Bezeichnung als? Blödmann? reicht dafür aber nicht aus. Da die Kündigung durch den Verwalter somit unwirksam und damit auch nicht pflichtgemäß war, verurteilte das Gericht diesen auf Schadenersatz gegenüber der Gemeinschaft, der darin bestand, dass im anschließenden Arbeitsgerichtsprozeß des Hausmeisters mit der WEG ein Vergleich geschlossen wurde, in dem diese den zu Unrecht gekündigten Hausmeister insgesamt 37.797,24 Euro an Abfindung und Gehalt zahlen musste.

Dieses Urteil zeigt, so RA Thomas Fuhrmann vom Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband (www.bwe-online.de), einmal mehr die Tendenz der Rechtsprechung auf, eigenmächtiges Handeln des Verwalters zu sanktionieren.

Denn der Verwalter sei gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich kein Entscheider, sondern lediglich ein weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und in erster Linie Vollzugsorgan, lediglich mit einem Ausführungsermessen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Hätte der Verwalter im vorliegenden Fall nur ordentlich gekündigt, wäre noch Zeit gewesen, einen Beschluss der Gemeinschaft über eine fristlose Kündigung herbeizuführen und damit gegenüber der Eigentümergemeinschaft rechtmäßig zu handeln. Zwar sei es für einen Verwalter nicht einfach, zu erkennen, ob eine fristlose Kündigung letztlich gerechtfertigt sei. Doch andererseits, so Fuhrmann, hätte der Verwalter sich insofern vorher Rechtsrat einholen müssen, was er nicht getan habe. Bedenklich sei, laut Fuhrmann, hingegen, dass auch die Bezeichnung ? Blödmann?

- letztlich gegen einen Vorgesetzten des Hausmeisters - als vom Gericht nicht als ausreichend beleidigend für eine fristlose Kündigung gesehen werde. Dies liege wohl auch daran, dass der Umgangston im Arbeitsleben immer rauer werde und deshalb solche Ausrutscher keine arbeitsrechtlichen Konsequenzen mehr nach sich ziehen.