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08. Aug 2012 Hunde müssen an die Leine

Unabhängig davon, ob in der Hausordnung ein Leinenzwang für Hunde in einer Wohnungseigentumsanlage vorgeschrieben ist, hat der Hundehalter im Haus und auf der gesamten Wohnungseigentumsanlage seinen Hund an der Leine zu führen.
Dies hat das Amtsgericht München in einem spektakulären Urteil vom 08.08.2011 entschieden.

Im vorliegenden Fall hatte ein Hundehalter seine Hunde in der Wohnungseigentumsanlage – trotz dreimaliger Abmahnung durch die Hausverwaltung – zumindest zeitweise frei herumlaufen lassen.
Damit liegt laut Gericht ein Verstoß gegen § 15 Abs. 3 und § 14 Nr. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vor, da das Laufen lassen von Hunden in dem Gebäude und auf dem Freigelände einer Wohnungseigentumsanlage eben bereits eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer darstellt, die über das in diesen Paragraphen bestimmte Maß hinausgehe.
Nicht entscheidend dabei sei, ob die Hunde gefährlich seien oder dazu neigen, aus sonstigen Gründen an Personen hochzuspringen. Bereits der Umstand, dass die Hunde unangeleint herumlaufen, könne zu Angst oder zu Besorgnis der übrigen Eigentümer und Mieter führen, dass die Hunde sie anspringen oder sonst belästigen.
Dies stelle eine erhebliche Beeinträchtigung im Sinne der genannten Vorschriften dar, welche die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen müssten.

RA Thomas Fuhrmann vom Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband (www.bwe-online.de) hält die Entscheidung des Gerichts für legitim, da in der Tat sich manch Wohnungseigentümer durch frei laufende Hunde belästigt oder gar bedroht fühle.
Hierfür sei als Maßstab bereits das subjektive Gefühl des Einzelnen anzulegen. Im Übrigen sei es jedem Hundehalter zumutbar, sein Tier in den genannten Bereichen anzuleinen, da der Hundehalter ohnehin immer eine Leine mit sich führen müsse.

01. Aug 2012 Gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturen erforderlich

Bisher konnte ein Vermieter die Schönheitsreparaturen, d.h. die durch Abnutzung notwendig gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten, im Mietvertrag problemlos auf den Mieter überwälzen, wovon auch ausgiebig Gebrauch gemacht wurde.

Dann musste der Mieter nach bestimmten Fristen, meistens von 3, 5 und 7 Jahren je nach Art der Räume, diese Schönheitsreparaturen durchführen. Seit dem Jahr 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Entscheidungen "starre" Fristenpläne für unwirksam erklärt.
Die Reaktion darauf bei der Vertragsgestaltung von Formularverträgen war, laut RA Thomas Fuhrmann, Landesvorsitzender des Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverbands (Tel. 089/597937), eine zunehmende "Aufweichung" der Schönheitsreparaturklauseln.

Zwischenzeitlich seien, laut Fuhrmann, die Formulierungen derart "weich", dass Sie fast schon wieder wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebots unwirksam sein könnten.
Diese Unklarheit führe, laut Fuhrmann, immer öfter zu langwierigen Rechtstreitigkeiten, die kostenintensiv seien und den Rechtsfrieden gefährden. Der Gesetzgeber sei daher gehalten, genau zu regeln, welche Maßnahmen Schönheitsreparaturen umfassen und welche Fristen angemessen seien, um Rechtsklarheit zu erzielen.

Derzeit sei es weder für den Vermieter noch den Mieter prognostizierbar, wie ein Rechtstreit über die Durchführung von Schönheitsreparaturen auch nur annähernd ausgehe.

25. Jul 2012 Kann Vermieter Werte eines ungeeichten Wasserzählers verwenden?

Die Betriebskostenabrechung ist alljährlich ein beliebter "Stresstest" für Vermieter und Mieter.

Sofern die Umlage der Betriebskosten auf Basis eines Zählers erfolgt, stellt sich mitunter die Frage, ob das Ergebnis eines ungeeichten Zählers überhaupt zu berücksichtigen ist.

Dabei müsse, laut RA Thomas Fuhrmann vom Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband (www.bwe-online.de), unterschieden werden, zwischen einem Verstoß gegen die Eichvorschriften und der zivilrechtlichen Frage, ob der Wert Grundlage einer Betriebskostenabrechung sein könne.

Unabhängig von der Tatsache, dass die Missachtung der Eichvorschrift eine Ordnungswidrigkeit ist, war bisher die Rechtsauffassung, dass Anzeigenwerte eines ungeeichten Wasserzählers nicht Grundlage einer Betriebskostenabrechnung sein dürfen.

Dem sei, laut Fuhrmann, der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 17.10.2010 entgegengetreten. Danach dürfe der Vermieter den Wasserverbrauch für die Betriebskostenabrechnung auch mit einem nicht geeichten Wasserzähler ermitteln.

Entscheidend sei für den BGH die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskosten und nicht der Weg, auf dem der Vermieter den Verbrauch erfasst habe. Allerdings falle bei ungeeichten Geräten die Vermutung der Richtigkeit der Anzeigenwerte weg, so dass bei Streitigkeiten mit dem Mieter, der Vermieter die Richtigkeit der Meßwerte nachweisen müsse (Beweislastumkehr).

Diese zu Wasserzählern ergangene Entscheidung, sei, laut Fuhrmann, auch auf Stromzähler entsprechend übertragbar.

Wenn der Mieter somit die Richtigkeit der Ablesewerte bestreite, müsse laut RA Fuhrmann, der Vermieter die Richtigkeit seiner Zahlen - beispielsweise durch eine Befundprüfung einer staatlich anerkannten Prüfstelle - nachweisen, was mitunter recht kostenintensiv werden könne.